مراحل صدور پروانه

1) ارائه مدارک و تشکیل پروانه
2) بازدید از محل مورد تقاضا و تهیه گزارش
3) اظهار نظر طرحهای تفضیلی. مثلاً : کاربری ، سطح اشتغال ، تراکم "چندطبقه" ، عرض گذر و .....
4) تعیین بر و کف
5) صدور دستور تهیه نقشه .(تراکم ، کاربری،عرض گذر)
6) ارائه نقشه توسط متقاضی ، ضمن معرفی مهندس طراح.
7) ارائه نقشه (مراحل 3 و 4 بررسی و کنترل می شود. اگر منطبق با ضوابط شهرسازی بود ، به کالک گفته می شود که نقشه های اجرائی و محاسباتی را تهیه کند. نقشه از نظر معماری بررسی نمی شود.)
8) ارائه نقشه محاسبات و کنترل آن در صورت لزوم و ارائه برگ مهندس محاسب ؛ برگه های محاسباتی تا 6 طبقه کنترل نمی شود و امضاء کننده محاسباتی ، موظف است پاسخگو باشد. ساختمانهای عمومی هر چند طبقه که باشد یعنی از یک به بالا و همچنین ساختمانهای غیر عمومی از 6 طبقه به بالا ، نقشه های محاسباتی باید کنترل شود. در این خصوص وقتی که محاسبه نقشه ها را امضاء کرد به بخش خصوصی و مشاورین داده می شود تا کنترل شود. لذا تمام ساختمانهای این قسمت "دفترچه محاسبات " لازم دارند.
معمولاً خاک بستر پروژه اگر یک لایه 9 متری خوب باشد برای احداث ساختمان کافی است.
9) صدور عوارض ذیربط و پداخت آن توسط متقاضی و اعلام وصول از طرف اداره درآمد.

عوارض صدور پروانه برای یک متر مربع برای ساختمان مسکونی

10) تهیه پیش نویس پروانه
11) صدور پروانه ( پروانه ، وقتی که در دفتر اندیکاتور شهرداری ثبت شده باشد ، دیگر باطل نمی شود. ولی تمام پروانه ها که در دست صدور است ، قوانین بعدی دربارۀ آنها جاری می تواند بشود.)
12) مراجعه مالک و مهندس ناظر به دبیرخانه شهرداری و امضاء پروانه توسط آنها و اخذ آن توسط مالک.
سیستم مراجعه به شهرداری در خصوص چهار مورد زیر یک سیستم خطی است و به ترتیب زیر :
تشکیل پرونده ---- بازدید محل ----- اظهار نظر طرحهای تفصیلی ----- تعیین "بر و کف" ---- صدور پروانه
تشکیل پرونده ----- بازدید محل ----- اظهار نظر طرحهای تفصیلی ----- تعیین "بروکف" ----- پایان کار
تشکیل پرونده ----- بازدید محل ----- اظهار نظر طرحهای تفصیلی ----- تعیین "بروکف" ----- کسب
تشکیل پرونده ----- بازدید محل ----- اظهار نظر طرحهای تفصیلی----- تعیین "بر و کف" ----- تفکیک
فقط در یک مورد است که این مسیر را نمی رویم و مسیر به گونه ای دیگر طی می شود.
اگر شهروندی از شهرداری استعلام کند ، از شهروند یک برگ نقشه 1/2000 گرفته می شود و به ترتیب زیر عمل می شود :
تشکیل پرونده ---- اظهار نظر طرحهای تفصیلی ---- پاسخ استعلام را دفتر صادر می کند.

مدارک تشکیل پرونده

1) ارائه تقاضانامه بوسیله "مالک" یا " وکیل قانونی " نامبرده.
در متن وکالتنامه ، حتماً باید قید شود که وکیل می تواند به شهرداری مراجعه کند و پروانه بنام مالک بگیرد.
2) در صورتی که تقاضا از طرف شرکت یا سازمانی باشد ، نماینده رسمی آن شرکت یا سازمان باید معرفی نامه معتبر از طرف شرکت یا سازمان ارائه نماید.
مالکیت دو نوع است :
• مالکیت حقیقی که نام افراد در سند قید شده است.
• مالکیت حقوقی که نام شرکت ، سازمان در سند قید شده است.
3) یک برگ فتوکپی از تمام اوراق سند مالکیت. (از ورقهای نوشته شده)
4) در صورتی که سند مالکیت بصورت " مشاع " باشد ، بایستی از هر یکی از اسناد مشاعی یک فتوکپی ارائه شود. سند مشاعی یعنی ، چند نفر مالک باشند و نام چند نفر در سند نوشته شده باشد. حضور افراد نوشته شده در سند ، در شهرداری واجب است. اگر یکی از شرکاء وکیل شود می تواند در شهرداری تشکیل پرونده بدهد. اگر یکی از شرکاء مراجعه کند ، پروانه داده نمی شود و حتماً باید همه مراجعه کنند.
5) در مورد زمینهای تفکیک شده که سند جدید صادر نشده باشد ، ارائه " صورت مجلس تفکیکی " و رونوشت و یا فتوکپی " مادر سند " الزامی است. در اینصورت به آنها پروانه داده می شود.
6) اصل سند مالکیت جهت تطبیق ، بایستی همراه متقاضی باشد. زدن مُهر (فتوکپی مطابق اصل است ) ، از وظایف مسئول تشکیل پرونده است.
7) برگ مفاصا حساب نوسازی (عوارض نوسازی) و یا معافیت آن در 6 ماهه گذشته سال . این برگ را اداره درآمد صادر می کند. عوارض بر اساس قیمت منطقه ای برگرفته می شود.
8) در صورتیکه مالک فوت شده باشد ، گواهی انحصار وراثت به انضمام وکالتنامه متقاضی ، از طرف ورثه ، و در مورد ورثه ضغیر ، اجاره نامه رسمی قیم لازم است. در اینصورت ، در حقیقت مالکیت مشاعی می شود که نام آنها در انحصار وراثت می آید.
9) در صورتیکه زمین "موقوفه" باشد ، برگ اجاره نامه سازمان اوقاف و احتمالاً برگ بلامعارض بودن زمین ، از اداره ثبت لازم است. بدیهی است ، ارائه نقشه فتکیکی مصوب شهرداری نیز الزامی می باشد. در زمین وقفی اعیانی مربوط به اجراه دار است و می تواند به شخص دیگری بفروشد و شخص دوم به اوقاف می رود و یک اجاره نامه جدید می گیرد. زمینهای وقفی ، بزرگ می باشند و معمولاً به قطعاتی تفکیک شده اند ، لذا تفکیک نامه ، الزامی است.
10) ارائه مفاصاحساب مالیات بر اراضی باید وزارت دارائی ، قبل از صدور پروانه. یعنی کسانی که زمینهایشان در شهر باید می ماند ، باید از آنها مالیات گرفت.
11) یک برگ نقشه 1/2000 محل دقیق ملک با مقیاس ، توسط مالک مشخص و امضاء شده باشد. نقشه، 1/2000 عکس هوایی است که از آسمان برداشته شده و به روش فتوگرامتری به نقشه تبدیل شده است. از ویژگیهایش ، نمایش وجود عوارضی است که از آسمان عکسبرداری شده است. معمولاً زمانی که درختها برگ ندارند ، این عکس هوایی گرفته می شود. " خط تراز " خطی است که ارتفاعات یکسانی را روی نقشه ، مشخص می کند و بدین ترتیب دره ها و تپه ها و پستی و بلندیها در نقشه دیده می شود و استفاده فراوانی در شهرداری دارد.
اولین استفاده : محل ملک را با زبان تصویری مشخص می کنیم و امضای مالک در زیر نقشه مبین این است که این ملک من است و مسئولیتهای بعدی به عهده امضاء کننده است.
دومین استفاده : نقشه های طرح تفصیلی ، با مقیاس 1/2000 پیاده شده است و مورد 11 هم 1/2000 است ، لذا مقایسه بخوبی انجام می شود. همچنین به عنوان " نقشه پایه " هم استفاده می شود. یعنی اطلاعات شهر روی آن ثبت شده است. اطلاعات هر روز عوض می شود و باید به نوعی ، این نقشه دائماً به روز شود. نقشه 1/5000 در مورد کلیات منطقه است.

برای پیدا کردن محلی در روی نقشه :
یک "عارضه ای" را پیدا می کنیم که هم در نقشه و هم در محل وجود دارد.
از محل عارضه (مثلاً نقطه موجود در چهار راه) را تا کنار ملکی که توسط مالک معرفی می شود ، متر می کنیم و سپس 2000 مرتبه کوچک می کنیم و در روی نقشه ، علامت می گذاریم و حدود 3 نقطه ، (معمولاً) پیاده و مشخص می شود. اگر عارضه به ملک نزدیک باشد ، به راحتی با متر انجام میدهیم. اگر عارضه از ملک دور باشد ، با وسایل پیشرفته مسّاحی (مثل دوربین نقشه برداری) انجام خواهد شد.
مثلاً : عارضه و ملک با فاصله زیاد ، مانند : شمس العماره (عارضه) و خاک سفید (ملک)
12) اسنادی که فاقد اسناد مساحت می باشد ، مالکین آنها بایستی نسبت به کروکی ثبتی ملک و یا ابعاد و مساحت ملک که توسط مالک تهیه و امضاء مالک در دفتر خانه اسناد رسمی تأیید شده باشد ، اقدام نمایند. سند را مالک باید تهیه کند و تا زمانی که کسی معترض نشده می تواند با همین ترتیب باشد در غیر اینصورت مالک در مراجع قانونی می تواند پاسخ دهد.
13) جهت اراضی بیش از 3000 متر مربع یا با اضلاع شکسته ، ارائه کروکی نقشه برداری شده که به تأیید مهندسین مجاز رسیده باشد الزامی است.
14) ارائه مدارک و تعهد نامه های ذیربط در اجرای مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن.
مالک تعهد می نماید که ماده 6 و 8 را مراعات نماید ، یعنی خانه مناسب (خانه 150 متر مربع) ندارد و زمینی را در شهر عمران نکرده است. ( نساخته است).

سازمان زمینهای شهری ، زمین های شهری را به سه دسته " دایر ، بایر ، موات" تقسیم می کند.
• زمین موات : زمینهایی هستند که در محدوده شهرها واقع شده و هیچگاه نسبت به عمران آن اقدام نشده است.
• زمین باید : زمینهایی هستند که در محدوده شهرها واقع شده و قبلاً عمران شده اند در صورتی که در حال حاضر باید باشند ، یعنی فاقد هر گونه مستحدثه باشند.
• زمین دایر : زمینهایی هستند که در محدوده شهرها واقع شده و قبل از سال 58 دارای مستحدثات و درخت و از این قبیل بوده اند.
توجه : مرجع " تشخیص" زمینهای فوق الذکر کجاست؟ مرجع ذیربط برای تشخیص ، سازمان زمین شهری ، کمیته " ماده12" می باشد.

مدارک لازم برای تشخیص :

• نقشه 1/2000 و انعکاس محل ملک بروی آن
• فتوکپی سند مالکیت
• مستندات موضوعه نسبت به زمان و نحوه عمران مدارک توسط شهرداری از مالک اخذ و به سازمان زمین شهری ، کمیسیون ماده 12 ، ارسال می گردد.
رأی کمیسیون مورد اشاره پس از ابلاغ در مدت 10 روز ، قابل اعتراض توسط مالک و تجدید نظر در مراجع می باشد. در صورتی که مالک ، خود ، زمین را موات اعلام نماید ، نیازی برای ارسال به کمیسیون مذکور نمی باشد و شهرداری مناطق ، می توانند با اخذ تعهد از عدم استفاده از ماده 6 و 8 قانون زمین شهری ، اقدام به صدور پروانه نماید.
کسانی که زمین موات دارند می توانند 1000 متر آنرا عمران کنند و مابقی را به دولت بدهد ، (یعنی بعنوان سهم دولت بدهد) می تواند 4 تا 250 متر مربع در چهار محل مختلف باشد.
"کمیسیون ماده 12 " برای تشخیص اراضی دایر ، بایر و موات است و مقرّش در سازمان زمین شهری می باشد. اداره ثبت فقط به درد آن می خورد که مثلاً خانه ، زمین و ...... خردیده و فروخته شده است و با محتوای زمین و خانه کاری ندارد و شهرداری لازم نیست که توجهی به ثبت کند.

ضوابط اخذ پروانه ساختمان

به طور كلي از هر گونه ساخت و ساز مسكوني و يا غير مسكوني ، اخذ مجوز از سوي شهرداري منطقه ذيربط الزامي است كه مراحل آن ذيلاً شرح داده مي شود :
- ابتدا تشكيل پرونده ، پرونده به بخش بازرسي فني ارسال و توسط مأمور بازديد ، از محل ملك بازديد بعمل آمده ، سپس پرونده به بخش طرحهاي تفصيلي و بر و كف ارسال ميگردد و مطابق آخرين طرحهاي تفصيلي و اصلاحي ، اعلام مي شود و پرونده به بخش صدور پروانه ارسال مي گردد. لذا در اين قسمت چنانچه مساحت بناي مورد تقاضاي ملك طبق ضوابط بيش از يكصد متر باشد ، دستور نقشه صادر ميگردد و مالك با توجه به دستور نقشه ، به دفاتر مهندسي مراجعه و با انتخاب مهندسين معمار ، محاسب و ناظر ، نقشه هاي مربوط را تهيه و به بخش كنترل فني صدور پروانه تحويل مي نمايد.
- پس از تأييد نقشه هاي مذكور در اين قسمت ، عارض متعلقه محاسبه و به مالك ابلاغ مي شود و پس از اعلام وصول عوارض ، پيش نويس پروانه تهيه و به تأييد رئيس صدور پروانه ، معاون شهرسازي و شهردارمنطقه رسيده و به مالك تحويل مي گردد. لازم به ذكر است چنانچه بناي مورد تقاضا به درخواست مالك و يا مطابق ضوابط كمتر از يكصد متر مربع باشد ، احتياجي به معرفي مهندسين معمار و ..... و تهيه نقشه از جانب مالك نمي باشد.

مراحل و ضوابط تمديد پروانه ساختماني

با توجه به مدت محدود اعتبار پروانه هاي ساختماني صادره و چنانچه مالك در اين مدت موفق به شروع عمليات ساختماني نشود ، مي بايست نسبت به تمديد پروانه اقدام نمايد كه مراحل كار عيناً مانند مراحل صدور پروانه مي باشد و چنانچه طرحهاي اصلاحي جديدي با ملك تلاقي داشته باشد ، در قسمت "طرحهاي تفصيلي " و " بر و كف " مشخص گرديده و ابعاد جديد ملك اعلام مي گردد. ضمناً نيازي به تهيه دوباره نقشه از جانب مالك نبوده مگر طبق شرايط خاص مانند اتمام مهلت اعتبار پروانه اشتغال بكار مهندسين ذيربط.

مراحل و ضوابط صدور مجوز اضافه اشكوب

مراحل تشكيل پرونده و بازديد از ملك توسط بخش بازرسي فني مانند توضيحات قبلي است و در اينجا دو حالت پيش خواهد آمد :
حالت اول) ملكي بر اساس گزارش مأمور بازديد ، داراي خلاف ساختماني مي باشد.
حالت دوم) ملك داراي خلاف ساختماني نمي باشد.
ابتدا در حالت وجود خلاف به بررسي موضوع مي پردازيم : بطور كلي خلافهاي ساختماني شامل اضافه بناي غير مجاز ، استفاده مغاير كاربري مجاز از ملك ، احداث بنا بدون داشتن پروانه ساخت و يا مسائلي كه متأسفانه بدليل فقر فرهنگي در بعضي مناطق بوجود مي آيد ، مانند جاري نمودن فاضلاب به نهر گذر و .... لذا در صورت اين خلافها ، كلا بر اساس ضوابط و مقررات شهرسازي به 12 مورد طبقه بندي ميگردند. بهر حال پس از اعلام وجود خلاف ، پرونده به بخش بررسي خلاف ، بازرسي فني ارسال مي گردد و در آنجا پس از بررسي و تعيين ميزان دقيق خلاف پرونده ، به يكي از سه كميسيون داخلي منتخب و يا ماده 100 ارسال و با توجه به رأي صادره ، مالك به پرداخت جريمه و يا قلع بنا و رفع موارد خلاف محكوم مي گردد. پس از حل و فصل مسئله خلاف ساختماني و وصول جرايم توسط بخش محاسبات بازرسي فني ، براي پرونده گواهي بلامانع شهرسازي صادر و پرونده اضافه اشكوب صادر مي گردد. لازم به توضيح است صدور پروانه ساخت بيش از تراكم ساختماني ، منوط به توافق مالك در كميسيون منتخب شهرداري منطقه و پرداخت عوارض است و ضمناً چنانچه پس از گزارش مأمور بازديد ، ملك داراي خلاف نباشد ، مستقيماً به بخش " طرحهاي تفصيلي " و " بر و كف " ارسال شده و نيازي به بررسي خلاف نمي باشد.

مراحل و ضوابط صدور عدم خلاف و پايان كار

مراحل صدر پايانكار و عدم خلاف عيناً شبيه به هم مي باشند ، فقط شرايط احراز تفاوت دارد. يعني پايانكار در مورد ابنيه اي صادر مي گردد كه عمليات احداث و گزارش مأمور بازديد منطقه به اتمام رسيده و بنا آماده بهره برداري مي باشد ولي گواهي عدم خلاف در مورد ابنيه اي صادر مي شود كه "بنا" به مرحله بهره برداري نرسيده و در يكي از مراحل زير باشد يعني :
• مرحله احداث فونداسيون
• مرحله انجام اسكلت
• مرحله انجام سفت كاري
البته مرحله ساختماني ملك توسط گزارش مهندس ناظر و گزارش و تأييد مأمور بازديد مشخص مي شود. بهرحال پس از درخواست مالك و تشكيل پرونده و انجام بازديد دو حالت ممكن است پيش آيد : الف) پرونده داراي خلاف اعلام گردد كه در اين صورت ، پس از اعلام نظر " طرحهاي تفصيلي " و " برو كف " براي پرونده عمليات تعيين خلاف صورت گرفته و خلاف ملك در يكي و يا ماده 100 حل و فصل شده و پرونده به بخش محاسبات بازرسي فني ارسال مي گردد و پس از وصول عوارض و جرائم متعلقه از مالك ، گواهي عدم خلاف يا پايانكار بصورت پيش نويس تهيه و پس از تأييد رئيس بازرسي فني معاون شهرسازي و شهردار منطقه صادر شده تحويل مالك مي گردد.
ب) پرونده داراي خلاف اعلام نمي گردد كه در اين صورت بدون نياز به تعيين خلاف پرونده مستقيماً ار بخش طرحهاي تفصيلي و بر و كف به بخش محاسبات بازرسي فني ارسال و ادامه مراحل بشرح فوق طي مي گردد.

تمديد پايان كار

پس از اتمام مدت اعتبار پايانكار ، مالك مي بايستي نسبت به تمديد آن اقدام نمايد. بعد از تقاضاي مالك و تشكيل پرونده و بازديد از ملك ، چنانچه " بنا " با پايانكار صادره قبلي مغايرتي نداشته باشد ، مارحل مانند مراحل صدور پايانكار و عدم خلاف طي مي گردد و چنانچه مغايرتي با پايانكار صادره وجود داشته باشد ، مجدداً پرونده تعيين خلاف گرديده و همانطور كه در بخشهاي قبل نيز توضيح داده شده به خلاف ملك رسيدگي و مراحل بعدي صدور گواهي طي مي گردد.