قانون روابط موجر و مستأجر ـ 76

فهرست :
فصل اول ـ روابط موجر و مستأجر
فصل دوم ـ سرقفلي‌
آيين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستأجر 76
قانون تملك آپارتمانها
قانون خريد و تملك اماكن آموزشي استيجاري‌
قانون ضرورت عدم تخليه خوابگاههاي دانشجويي‌
قانون محل مطب پزشكان‌
قانون ممنوعيت تخليه اماكن و واحدهاي آموزشي و پرورشي در اختيار وزارت آموزش و پرورش‌
لايحه قانوني الغاء قانون تكميل و اجارة‌واحدهاي مسكوني
لايحه قانوني تقليل اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني
لايحه قانوني راجع به مستثني شدن شهرداري تهران‌در مورد واگذاري قسمتي از پاركها و ميادين‌و اموال عمومی
لايحه قانوني‌، واگذاري و تخليه اماكن و محلها در فرودگاههاي كشور
لايحه قانوني‌نحوه تخليه‌ساختمانهاي استيجاري‌بوسيله وزارتخانه‌ها و شركتها و سازمانهاي دولتي‌
مصوبه مجمع مصلحت نظام در خصوص حق كسب‌يا پيشه يا تجارت‌

فصل اول ـ روابط موجر و مستاجر
ماده 1 ـ از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون‌، اجاره کلیه اماکن‌اعم از مسکونی‌، تجاری‌، محل کسب و پیشه‌، اماکن آموزشی‌،خوابگاههای دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجرخواهد بود.
ماده 2 ـ قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دونسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.
ماده 3 ـ پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یاقائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی‌توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی‌ظرف یک‌هفته پس‌از تقدیم دادخواست تخلیه به‌دستور مقام قضایی‌در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت‌.
ماده 4 ـ در صورتی که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین‌یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یاوجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست‌. چنانچه‌موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یاعدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن‌، آب‌، برق و گازمصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت‌بدهی‌های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان باتودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به‌میزان مورد ادعا به دایره اجراتحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به‌مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسرمطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
ماده 5 ـ چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده ازسوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه‌شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

فصل دوم ـ سرقفلی
ماده 6 ـ هرگاه مالک‌، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.همچنین مستاجر می‌تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق‌خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت‌کند، مگر آن‌ که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب‌شده باشد.
تبصره 1 ـ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت‌اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2 ـ در صورتی که موجر به‌طریق صحیح شرعی‌سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق‌مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده 7 ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین‌مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها وتخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین‌مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجرمی‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای ‌اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده 8 ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین‌مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای‌اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه‌و دریافت نماید.
ماده 9 ـ چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی‌به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد رااستیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی‌ را نخواهد داشت‌.
ماده 10 ـ در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجازمی‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به‌میزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره ـ مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط ‌استیجاری ممنوع می‌باشد.
ماده 11 ـ اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده‌از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.
ماده 12 ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط‌ وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب ‌هیات وزیران خواهد رسید.
ماده 13 ـ کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره درجلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ‌/5/1376 به‌تایید شورای نگهبان رسیده است‌.

آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 76
ماده 1 ـ منظور از واژه قانون «در این آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376» می‌باشد.
ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:
1 ـ روابط استیجاری قبل از اجرای قانون‌.
2 ـ روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
3 ـ روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب ‌تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره‌.
4 ـ موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
5 ـ در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون ‌تنظیم نشده باشد.
تبصره ـ رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم‌الاجراشدن قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط‌طرفهای قرارداد اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره‌خواهد بود.
ماده 3 ـ رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع‌ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی‌غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده 4 ـ رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت با ذی‌نفع‌بودن موجر حسب‌مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده 5 ـ ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل‌عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگراینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده 6 ـ اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن راظرف (24) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت‌کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (3) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده 7 ـ چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستورتخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت ‌موضوع کافی باشد، ابلاغ می‌شود.
ماده 8 ـ هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته‌باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به‌محل الصاق می‌نماید.
تبصره ـ در اعلامیه‌، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص ویا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (3) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی ‌وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط ‌مامور اجرا انجام می‌پذیرد.
ماده 9 ـ در مورد اسناد رسمی ‌اجاره‌، درخواست ‌صدوراجراییه جهت‌تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده 10 ـ درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص ‌تنظیم می‌شود و شامل نکات زیر خواهد بود:
الف ـ نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده‌قانونی و یا قایم مقام وی‌.
ب ـ نام و نام‌خانوادگی و محل‌اقامت مستاجر یا قایم‌مقام قانونی وی‌.
پ ـ مشخصات عین مستاجره‌.
ت ـ مشخصات و تاریخ سند اجاره‌.
تبصره 1 ـ تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یادشده باشد.
تبصره 2 ـ در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و درصورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر،
ایادی‌منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی‌آنها، قایم مقام قانونی آنان می‌باشند.
ماده 11 ـ سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیت‌درخواست‌کننده‌، اوراق اجراییه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه‌با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه‌اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل‌ارسال می‌نماید.
ماده 12 ـ اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر (24) ساعت نسبت به تشکیل پرونده وصدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف‌است ظرف (48) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (6) و مواد (7) و (8) این آیین نامه عمل نماید.
ماده 13 ـ چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت‌، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه‌، مستاجر قادر به‌تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی‌ توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود. مقام‌قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت‌به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
ماده 14 ـ دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم‌اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی‌که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری‌واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون‌سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین‌مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده 15 ـ اجرای مقررات ماده (7) قانون‌، ناظر به مواردی است که‌در عقد اجاره شرط شده باشد که موجر هر ساله مکلف به تمدیدمدت اجاره بدون افزایش اجاره بها می‌باشد.
ماده 15 ـ مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره‌، چنانچه حق انتقال‌به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان ‌سرقفلی‌، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی‌وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای ‌مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه‌، به دیگری‌منتقل نماید.
ماده 16 ـ در غیر از موارد مذکور در ماده (4) قانون‌، چنانچه‌مستاجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای ‌دستور تخلیه نمی‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامین‌حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید. در این‌خصوص مستاجر می‌تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست‌نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن‌تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده 17 ـ در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود ومستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یامدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستورتخلیه می‌باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی‌کننده‌، شکایت مستاجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر وزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادرخواهد نمود.
ماده 18 ـ چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به‌موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که ازتوقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین ومقررات مطالبه کند.
ماده 19 ـ چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یاقرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌و در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) درج شده باشد یا توسط خودموجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به‌موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه‌رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن‌به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.
تبصره ـ در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سندتعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) ذکر نشده‌باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح‌نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود، می‌تواند طبق ماده‌(5) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.
معاون اول رییس جمهور ـ حسن حبیبی‌

نوشته شده توسط  پویا حیاتی
جمعه, 14 تیر 772 ساعت 00:00
بازدید 1850 بار
این مورد را ارزیابی کنید
(0 رای‌ها)